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lundi, 04 septembre 2006
Faut-il une class action contre les propriéraires qui ne restituent pas la caution?
La perspective d'une loi sur les "class actions à la française", en VF les actions de classe, combiné à la lecture du billet d'Eolas à ce sujet m'ont rappelé une expérience personnelle, à la fois lointaine et proche du sujet. Comme le note Eolas, il est important que le projet de loi soumis au parlement prévoit explicitement que les actions de classes ne relèvent pas de la compétence du juge de proximité.
Le mois le plus propice aux déménagements est statistiquement le mois de juin. Le propriétaire a deux mois pour restituer la caution après état des lieux et restitution des clefs. Nous sommes en septembre. Beaucoup d'anciens locataires commencent donc à se demander sérieusement quand donc le propriétaire va leur restituer le précieux pécule.
Comme beaucoup de locataires, quelques temps après le dépassement des deux mois, j'ai envoyé une lettre recommandé à mon propriétaire pour exiger la restitution de la somme. Pas de réponse.
C'est alors que j'ai décidé d'agir vraiment: j'ai décidé de faire un courrier juridique, ou en tous cas paré d'un vocabulaire juridique, avec des citations de loi (avec la page au JO), de la jurisprudence de la cour de cassation (avec la référence au Bulletin) et surtout l'annonce de la suite de l'aventure si mon propriétaire n'obtempérait pas: la saisine du tout puissant juge de proximité.
L'article 22 de la loi du 22 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que le dépot de garantie
est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire,(...).
A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.
La restitution de caution (le terme juridique est donc "dépot de garantie") me semble le type de litige idéal pour un juge de proximité:
- les parties se sont mises d'accord sur une somme lors de la restitution des clefs et de l'état des lieux (si l'etat des lieux est contesté, c'est évidemment plus compliqué...)
- l'obligation du propriétaire est clair, il n'y a pas de discussion juridique à avoir.
Ca tombe bien: en général le juge de proximité n'est pas compétent pour les questions touchant au bail d'habitation (le tribunal d'instance est seul compétent pour ces questions). Seule exception : précisemment les seules questions touchant à la restitution de la caution. (même si à l'occasion du litige au sujet de la restitution le propriétaire demande par exemple l'exécution de travaux que le locataire s'était engagé à faire (c'est que l'on appelle une demande reconventionnelle)).
Mon courrier (j'avais fait une lettre simple) et la restitution très rapide qui a suivi sont peut-être une simple coincidence.
Mes relations avec mon propriétaire ayant été difficiles pendant la majeure partie de notre relation contractuelle (6 ans) , je n'ai pas eu l'effronterie de lui passer un coup de fil (surtaxé) pour refaire le match, et lui demander si la restitution avait été effectivement motivé par ce courrier comminatoire dont je suis si fier, ou bien simplement par l'honneteté foncière (c'est le cas de l'écrire..) du personnage.
Mais je ne peux m'empêcher de voir dans le juge de proximité une voie de droit simple et peu couteuse pour le justiciable (même si au final je ne l'ai pas rencontré), qui permet d'éviter que l'asymétrie de cout du procés ne décourage les citoyens de voir leurs droits reconnus pour de petites sommes.
C'est la même logique qui préside aux actions de classe. Le résultat sera-t-il un encombrement des prétoires par des consommateurs procéduriers ou bien un plus grand respect de la règlementation par certaines entreprises? Il est trop pour le dire...
Il existe certes des mécanismes de médiation facultatifs, mais la peur du juge, c'est triste à dire, fera toujours plus peur à celui qui est objectivement en tort.
Signalons qu'en matière administrative, certains domaines font l'objet d'un recours administratif préalable obligatoire. Les deux principaux sont:
- la commission de recours contre les refus de visa d'entrée en France (contre les décisions des consuls)
- la commission compétente pour la fonction publique militaire.
On voit tout de suite que l'économie de ces recours obligatoires est différente: on ne saisi pas un juge mais une autorité administrative et l'on espère éviter le contentieux en obligeant les parties à discuter.
La juridiction administrative plaide pour la généralisation de ce recours préalable pour tous les fonctionnaires. On comprend l'enthousiasme du juge, mais aussi le peu d'entrain de l'administration qui anticipe le déplacement de charge de travail contentieux que cela représente.
22:35 Publié dans droit public , Politiques publiques | Lien permanent | Commentaires (3) | Trackbacks (0) | Envoyer cette note | Tags : juge de proximité, caution, class actions, recours administratif, déménagement
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Commentaires
A propos des cautions, laissez moi vous conter mon anecdote:
Il était une fois une jeune femme, juriste de son état, qui avait économisé ses premiers salaires pour constituer un petit pécule: la caution!
Elle trouve un joli apartement, en prend soin (l'état des lieux étant extrêment positif) puis déménage pour devenir propriétaire.
Elle attend impatiemment le retour de son chèque de caution rêvant déjà à la manière dont elle pourrait le dépenser.
Quand viens le premier septembre, elle découvre joyeuse une lettre de son ancien propriétaire et un chèque.
Mais soudain, l'horizon s'obscurcit : le chèque correspond à la moitié de la caution versée.
Et pourquoi me direz vous? Le propriétaire avait déduit, sans m'en informer, la TEOM au prorata de 2006 et les charges récupérables ( et oui les provisions de charge étaient insuffisantes!!!).
Bref, j'ai eu le sentiment de m'être faite escroquer en toute légalité (on choisit un apart pour ses charges réduites mais en fait la propriétaire provisionne insuffisament et c'est le locataire qui paye l'addition!).
Cette petite mesaventure m' a fait réflechir sur le sort d'une personne qui aurait eu besoin de récupérer sa caution rapidemment pour prendre un autre bail....et bien si elle n'a pas d'autres économies de côté, elle se trouve bien dépourvu ( et SDF pendant 2 mois???).
Moralité: je comprends ceux qui ne paye pas leur deux derniers mois de loyers.
Ecrit par : toupie | mardi, 05 septembre 2006
Un autre piège est celui des propriétaires qui n'augmentent pas le loyer au taux légal (quand il s'applique) ou ne font pas payer certaines charges.
En effet ils peuvent à tout moment demander au locataire de payer jusqu'à cinq années d'augmentation rétroactives et toutes les charges de ces mêmes cinq années (sur facture).
C'est tout ce qu'il y a de plus légal, et bonjour la facture surprise : avec un taux d'augmentation a 3% par an, ça fait presque 6 mois de loyer à payer.
Ecrit par : Laurent GUERBY | mercredi, 06 septembre 2006
Vos commentaires me confirment que les rapports locataires-bailleurs, et ce que peut faire le législateur pour améliorer tout cela (y compris bien sur pour éviter que ne subsistent trop de logements vacants, au dela de ce que l'on pourrait appeler la "vacance frictionnelle") s
feraient un beau sujet d'analyse économique du droit...
Ecrit par : sdl | jeudi, 07 septembre 2006